重庆市规划和自然资源局关于印发

《重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则》的通知

渝规资规范〔2023〕4号

各区县（自治县，含两江新区、西部科学城重庆高新区、万盛经开区）规划自然资源局，局属有关单位：

为规范国有建设用地使用权宗地地价确定行为，市局制定了《重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则》（以下简称《规则》）。现印发给你们，请认真遵照执行。

一、进一步规范国有建设用地使用权供应的定价程序，地价需经专业评估，底价（起始价）应由集体决策。国有建设用地使用权供应前，规划自然资源主管部门应按照《规则》规定评估国有建设用地使用权市场价格，为集体决策确定土地供应底价（起始价）提供参考依据。土地供应后经依法批准改变土地使用权性质、调整土地使用条件或权利限制条件等情况发生土地增值，需要补缴地价款的，规划自然资源主管部门也应按《规则》规定评估或测算确定补缴金额。评估地价增值为负值的，或按规定抵扣地价款后有剩余的，不退还地价款。

二、地价评估可由规划自然资源主管部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以采取公开方式委托具备土地估价资质的土地估价专业机构进行。市规划自然资源主管部门及具备条件的区县（自治县）规划自然资源主管部门可将已出让土地补缴地价款、划拨土地补缴地价款涉及的地价评估交由所属事业单位组织进行。规划自然资源主管部门应按照自然资源部的有关规定严格审核土地评估机构提交的土地估价报告是否经“土地估价报告备案系统”备案且取得电子备案号。对土地估价报告未经备案或未取得电子备案号的，其估价结果一律不予采用，也不能作为办理相关业务的依据。规划自然资源主管部门在集体决策出让底价（起始价）过程中，应对土地估价报告的科学性、合规性、合理性等进行严格审查。规划自然资源主管部门认为土地估价报告有明显质量问题的，可要求土地评估机构重新复核评估，复评后对土地估价结果仍有异议的，可申请市规划自然资源主管部门组织市协会或有关专家进行技术审裁，也可以另行委托土地评估机构评估。

三、土地出让后，经依法批准改变土地规划条件的，规划自然资源主管部门可依据批准的规划条件办理补缴地价款手续。

四、经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）、房改房等依法以划拨方式供应的政策性住房项目配建的商业、办公、车库等非住宅，应在建设工程竣工规划核实后办理划拨转出让补缴地价款手续。对土地使用权人以划拨方式取得土地使用权的房地产出租给其他使用者时，应及时按规定计收划拨土地收益金。

经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）、房改房等依法以划拨方式供应的政策性住房办理划拨转出让补缴地价款手续，以及转让给其他使用者经依法批准不办理转出让手续补缴划拨土地收益的规则另行制定。

五、市规划自然资源主管部门根据土地市场状况和地价管理需要，确定并公布实施中心城区土地增值收益率。中心城区外的各区县（自治县）规划自然资源主管部门应根据土地市场状况和地价管理需要，确定本行政区土地增值收益率，并可结合实际在本通知及《规则》的基础上制定实施细则，报所在区县（自治县）人民政府批准后公布实施。

六、本通知自2023年4月1日起施行，《重庆市国土房管局关于印发〈重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则〉的通知》（渝国土房管规发〔2016〕6号）、《重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区土地收益系数的通知》（渝国土房管〔2016〕598号）同时废止。

七、本通知施行前，规划自然资源主管部门已依法受理土地供应、土地使用权人申请办理补缴地价款等手续的，按照受理时的政策标准执行；已经批准的经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）、房改房等政策性住房项目的不计容建筑部分办理划拨转出让补缴地价款手续的，按照上一轮基准地价及相应政策执行。

附件：重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则

附件

重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则

第一章 总则

第一条 （目的依据）为规范国有建设用地使用权宗地地价确定行为，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》、《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》等文件规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条 （适用范围）在本市行政区域内供应国有建设用地使用权的宗地地价确定，以及土地供应后经依法批准改变土地使用权性质、调整土地使用条件或权利限制条件等情况，发生土地增值需要补缴地价款的地价确定，适用本规则。

第二章 国有建设用地使用权供应地价

第一节 地价评估

第三条 （地价评估）以出让、租赁、作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权的，应按照国家发布的有关规定、规程标准、技术规范及本市的规定，根据拟供应宗地的空间位置、土地级别、土地面积、规划用途、规划建筑面积、供应方式、使用年期等土地使用条件，选取合适的评估方法并结合土地市场情况评估宗地的正常土地市场价格。

第四条 （评估组织方式）地价评估可由规划自然资源主管部门或其所属事业单位组织进行，规划自然资源主管部门或其所属事业单位根据需要也可以采取公开方式委托具备土地估价资质的土地估价专业机构进行。

第二节 地价确定

第五条 （出让地价）以出让方式供应国有建设用地使用权的，规划自然资源主管部门应以评估的正常土地市场价格为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定宗地出让底价（起始价）。

宗地出让底价（起始价）不得低于拟出让土地所在级别对应用途基准地价的70%。工业用地的出让底价（起始价）不得低于国家及本市规定的工业用地出让最低价标准。

第六条 （租金标准）以租赁方式供应国有建设用地使用权的，规划自然资源主管部门应以评估的正常土地市场价格为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策折算确定宗地租金标准。

第七条 （作价出资（入股）地价）以作价出资（入股）的方式供应国有建设用地使用权的，规划自然资源主管部门应以评估的正常土地市场价格为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定宗地作价出资（入股）价格。

第八条（划拨土地权益价格）以划拨方式供应国有建设用地使用权的，规划自然资源主管部门应根据土地平均的取得和开发成本确定划拨建设用地使用权权益价格。

第三章 出让国有建设用地补缴地价款

第九条 （增加计容建筑面积）依法出让的国有建设用地使用权在符合详细规划、不改变用途的前提下，经规划自然资源主管部门批准增加计容建筑面积的，按下列规定补缴地价款：

（一）住宅、商业、办公、公共管理与公共服务类用地增加计容建筑面积，按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请补缴地价款时点评估补缴地价款。增加的计容建筑面积用途为社区用房（含居委会）、邮政用房、物管用房、设备房、结构转换层、架空层、超高层建筑塔楼的避难空间等配套用房的，不计征地价款。

（二）工业用地、物流仓储用地提高土地利用率增加计容建筑面积，不计征地价款。

第十条 （增加不计容建筑面积）依法出让的国有建设用地使用权在符合详细规划、不改变用途的前提下，经规划自然资源主管部门批准增加不计容建筑面积的，按下列规定补缴地价款：

（一）住宅、商业、办公、公共管理与公共服务类用地增加不计容建筑面积，按以下规定计算应补缴的地价款：

——用途为住宅（含地下室、储藏室及其他住宅配套用房）、商业（含小区会所、库房等商服设施）、办公、公共管理与公共服务用途的，按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请补缴地价款时政府部门公布执行的对应用途级别基准地价、对应用途级别土地增值收益率、对应用途级别基准地价地下空间修正系数及增加的对应用途不计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。

——用途为车库及社区用房（含居委会）、邮政用房、物管用房、设备房、结构转换层、架空层、超高层建筑塔楼的避难空间等配套用房的，不计征地价款。

（二）工业用地、物流仓储用地提高土地利用率增加不计容建筑面积，不计征地价款。

第十一条 （增加零星用地）将零星用地整合到已出让邻近土地实施统一规划建设的，经规划自然资源主管部门同意后，可通过协议方式办理零星用地的出让手续，补缴地价款并签订补充合同或修订原土地出让合同，核发出让用地红线图。

增加零星用地的，按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请时点评估补缴地价款。零星用地无容积率和规划建筑面积的，按整合后全部土地的平均容积率计算确定应补缴地价款的规划建筑面积（中心城区范围内整合后全部土地的平均容积率高于强度分区确定的基准容积率的，可按强度分区确定的基准容积率确定规划建筑面积；其他区域整合后全部土地的平均容积率高于1.5的，可按1.5的容积率确定规划建筑面积），此容积率和规划建筑面积仅用于评估确定补缴地价款，不计入土地出让合同的容积率和规划建筑面积。

增加的零星用地为不计容的地下空间建设用地使用权的，按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请时点政府公布执行的对应用途级别基准地价、对应用途级别基准地价地下空间修正系数、年期修正系数及所整合的零星用地不计容建筑面积的乘积补缴地价款。

第十二条 （用途调整）经规划自然资源主管部门批准，依法出让的土地调整土地用途或规划用地性质，且根据有关规定或土地出让合同约定可以不收回土地使用权的，应按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请补缴地价款时点评估补缴地价款。

第十三条 （计容建筑面积比例变化）依法出让的国有建设用地使用权，在符合详细规划，不改变用途的前提下，经规划自然资源主管部门批准明确具体规划指标时，涉及改变不同用途计容建筑面积比例，且属于改变详细规划的强制性条件的，应按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请补缴地价款时点评估补缴地价款；不涉及改变详细规划的强制性条件的，不计征地价款。

第十四条 （计容建筑面积平衡）依法出让的国有建设用地使用权，经批准在同一出让合同约定的土地出让总面积不增加、总计容建筑面积不增加、各个地块用地性质均不改变的前提下，对各地块之间计容建筑面积进行统筹平衡的，不计征地价款。

第十五条 （普通生产性工业项目改为标准厂房项目）普通工业用地经批准改变为标准厂房项目的，应按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请补缴地价款时点，评估新规划条件下标准厂房用地的正常市场价格（项目规划建筑规模按批准面积确定），减去评估的原规划条件下的工业用地的正常市场价格，差额作为应补缴地价款。

第十六条 （延长出让年限）符合下列情形之一的，土地使用权人申请延长土地出让年限，按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应用途级别基准地价、对应用途级别土地增值收益率、对应的基准地价土地用途修正系数（或地下空间修正系数）、年期修正系数及原土地出让合同约定的建筑面积的乘积计算应补缴的地价款：

（一）相邻地块为同一土地使用权人且土地使用权到期年限不一致，经规划自然资源主管部门批准优化作为一个项目实施，土地使用权人申请将相邻地块土地出让年限统一到剩余年限较长的地块的。

（二）非土地使用权人自身原因的闲置土地经依法依规处置完毕后，土地使用权人申请以首次取得《建设工程施工许可证》的时点作为出让起始年限延长土地出让年限的（延长后的剩余出让年限不得超过法定最高出让年限）。

第十七条 （用地红线调整）经规划自然资源主管部门批准，土地使用权人在不增加出让土地面积，不改变容积率和建筑规模的前提下（宗地位置发生重大调整的除外）申请调整土地出让用地红线的，不再计收地价款。

第十八条 （其他情形）因其它土地利用条件改变或物业自持等权利限制条件改变等需补缴地价款的，应按国家发布的有关规定、规程标准、技术规范及本规则确定的有关技术思路和要求评估补缴地价款。

第四章 特殊问题处理原则

第十九条 （原合同建筑规模）土地出让合同未约定或土地出让档案未记录建筑面积的，按土地出让时或之后规划自然资源主管部门首次确定的规划指标核定原土地出让合同建筑面积。土地出让后规划自然资源主管部门首次确定规划指标在政府首次批准该宗地所在片区城市（镇）控制性详细规划之后的，按政府首次批准该宗地所在片区城市（镇）控制性详细规划指标核定原土地出让合同建筑面积。

第二十条 （商住比例）土地出让合同未约定或土地出让档案未记录建筑面积用途比例的，原国土部门依照2008年11月20日前原规划部门发出《规划条件函》依法供应的商住用地，原土地出让合同建筑面积商业住宅比按1∶9确定。本规则实施前，原国土部门依照2008年11月20日后原规划部门发出《规划条件函》依法供应的商住用地，原土地出让合同建筑面积商业住宅比按2∶8确定。

第二十一条 （地下优先）2005年7月18日前原规划部门发出的规划条件及有关许可文件出让的房地产用地，无法核定增加地上、地下或计容、不计容建筑面积的历史遗留问题，增加的建筑面积应优先认定为地下（或不计容）车库，优先认定为车库后仍有增加的，按照“先认定为配套用房，再认定为商住用房”的原则计算应补缴地价款。

第二十二条 （按1.5计价）商住用地首次出让时原规划部门给定容积率低于1.5，但原国土部门按1.5的容积率核定计价建筑面积测算地价款，经规划批准提高容积率的，以1.5的容积率测算计价建筑面积作为原土地出让合同约定的计容（或地上）建筑面积基数。计容（或地上）建筑面积超过此基数的，应视为增加的计容（或地上）建筑面积，按本规则有关条款规定补缴地价款；计容（或地上）建筑面积未超过此基数的，不再计收地价款。

第二十三条 （113号文前后衔接）《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发〔2010〕113号）发布之日2010年11月16日前出让的土地增加地上（或计容）建筑面积且在本规则印发之日后申请修订土地出让合同的，在2010年11月16日之前增加的地上（或计容）建筑面积已销售部分按照房管部门首次批准销售时执行的补缴政策和标准补缴地价款（须提供经房屋登记机构出具销售时间、套数、面积有关情况的证明材料）；未销售部分按本规则有关条款补缴地价款。

第二十四条 （允许抵扣）房地产项目中的社区用房（含居委会）、邮政用房、物管用房、设备房、结构转换层、架空层、超高层建筑塔楼的避难空间等配套用房，已在前期计征了地价款的，按原地价款计征标准计算核定其已缴的地价款，此价款可在该项目后期其它应补缴的地价款中抵扣（车库除外）。

同一宗地项目在原土地出让合同约定的建筑面积内，不同用途建筑面积涉及多次转换的，待项目最后一次修订土地出让合同时统一计算（计容建筑面积与不计容建筑面积分别结算，不相互抵扣）。

第五章 划拨国有建设用地补缴地价款

第二十五条 （划拨土地转出让的一般规定）在符合本市有关规定和条件的前提下，划拨土地使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请出让时点评估在现状使用条件下（即按土地使用权证记载的原依法批准的土地用途、土地面积、房屋建筑面积）的出让土地使用权的正常市场价格，减去评估的划拨土地使用权价格，差额作为应补缴地价款。

第二十六条 （划拨土地转出让的特殊情形）依法批准的经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）、房改房等以划拨方式供应的政策性住房项目竣工验收后，土地使用权人申请对其配建的商业、办公、车库等非住宅，以协议出让方式办理出让的，按下列规定补缴地价款：

——用途为计容商业（含小区会所、库房等商服设施）、办公、车库的，应按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请补缴地价款时点评估在现状使用条件下的出让土地使用权的正常市场价格，减去评估的划拨土地使用权价格，差额作为应补缴地价款。

——用途为不计容商业（含小区会所、库房等商服设施）、办公、车库等非住宅的，应按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请补缴地价款时政府部门公布执行的对应用途级别基准地价、对应用途级别土地增值收益率、对应用途级别基准地价地下空间修正系数及申请办理出让的对应用途不计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。

第二十七条 （划拨土地出租）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产出租的，按下列公式以年度计算应缴纳的土地收益金：

年度应缴纳的土地收益金=对应用途级别的基准地价×对应用途级别的土地增值收益率××出租的房地产建筑面积。

其中，r为土地还原率（由规划自然资源主管部门公布）；m为基准地价规定的相应用途土地使用年限。

第六章 地价评估技术要求

第二十八条 （评估建筑面积确定）规划自然资源主管部门明确用地性质为工业用地，且投资行政主管部门明确产业类别的生产性工业项目，在评估供应地价时，按原国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》中的容积率控制指标下限确定规划建筑面积；投资行政主管部门明确为标准厂房项目的，按容积率1.0确定规划建筑面积。

规划自然资源主管部门明确用地性质为物流仓储用地的，参照标准厂房项目用地确定规划建筑面积。

规划自然资源主管部门明确用地性质为交通运输用地、公用设施用地等公共管理与公共服务用地的，在评估供应地价时，按规划自然资源主管部门确定的容积率控制指标上限确定规划建筑面积。

土地用途为加油（加气）站等规划自然资源主管部门无法明确容积率和规划建筑面积的，在评估供应地价时，按容积率1.5确定规划建筑面积。

第二十九条 （评估用途比确定）多种用途混合布局的用地，规划自然资源主管部门未明确地块中各用途的规划建筑面积的，在评估供应地价时，应按下列规定确定各用途的规划建筑面积。

（一）规划自然资源主管部门明确土地用途为商住混合布局的用地，且未明确地块中各用途的规划建筑面积的，评估时按以下规定确定商业和住宅的规划建筑面积：

——以居住为主要用地性质与其他性质混合布局的用地，评估时按商业住宅比2∶8确定商业和住宅的建筑面积。

——以商业等为主要用地性质与居住混合布局的用地，评估时按商业住宅比5∶5确定商业和住宅的建筑面积。

（二）规划自然资源主管部门明确土地用途为居住用地，评估时按100%住宅确定规划建筑面积。

（三）规划自然资源主管部门明确土地用途为商业商务混合布局的用地，且未明确地块中各用途的规划建筑面积的，评估时按商业商务比5∶5确定商业和商务的规划建筑面积。

（四）规划自然资源主管部门明确土地用途为多用途兼容类用地的，评估时应以规划自然资源主管部门委托的具体用途，确定土地用途和规划建筑面积。

第三十条 （评估方法应用）应用成本逼近法评估新增经营性用地出让地价时，应将购买地票平均价格计入土地取得成本（后期出让环节由竞得人另行提供地票的除外）。

第三十一条 （建议底价）评估报告中确定建议底价时应遵循以下要求：

（一）选用两种评估方法的评估结果差异在30%以内的，可以取两种评估方法的评估结果算术平均值作为建议底价。

（二）选用两种评估方法的评估结果差异超过30%的，应在评估报告中分析原因，并按较高的评估结果所占权重应大于50%的原则合理确定建议底价。

（三）选用两种评估方法的评估结果差异超过50%的，应直接以较高的评估结果确定为建议底价。

（四）需突破上述建议底价确定原则的，应由组织专家论证，并在估价报告中阐明理由及专家论证意见。

第七章 地价报告

第三十二条 （地价报告）规划自然资源主管部门应严格按本规则及有关规定测算确定土地供应价款，并形成书面报告。

报告应包括土地的基本情况，土地供应价款的计算依据、过程、结果等。涉及协议出让、工业用地出让的，在报告中还应列出基准地价、工业用地出让最低价标准。

第三十三条 （报告归档）国有建设用地使用权供应价款确定报告是集体研究土地出让底价（起始价）和应补缴地价款的重要依据，应由经办人、负责人签字，须纳入宗地供应档案，存档备查。

附录1：名词解释

附录2：重庆市中心城区国有建设用地土地增值收益率

附录1

名词解释

土地级别：是指根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用对城镇土地使用价值进行综合分析评定的揭示城镇内部土地质量地域差异的土地单元（由政府或规划自然资源主管部门公布）。

基准地价：是指城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格（由政府或规划自然资源主管部门公布）。

租金标准：是指根据法定最高出让的市场价折算的年租金标准。折算公式为： 。

A1为法定最高出让年限的土地出让市场价格； A2为承租人实际支付的征地、拆迁等土地成本费用；r为土地还原率；n为法定最高出让年限（承租人取得国有建设用地使用权时未支付征地、拆迁等土地成本费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得国有建设用地使用权时已支付征地、拆迁等土地成本费用的，租金标准应按全额地价扣除承租人实际支付的征地、拆迁等土地成本费用后的地价余额折算）。

划拨土地权益价格：是指划拨土地的平均取得和开发成本，包括土地征收补偿安置费用、宗地红线外通路、通水、通电、通讯、通燃气和宗地内场地平整的土地开发费用、土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费以及土地取得费、土地开发费和各项税费的利息。

土地增值收益率：是指政府应有的土地所有权权益（土地增值收益）占出让土地地价的比例（由规划自然资源主管部门公布）。

用途修正系数：是指基准地价规定的宗地需要进行用途修正的系数（由规划自然资源主管部门公布）。

地下空间修正系数：是指基准地价规定的各用途宗地地下不计容建筑部分需要进行地下空间修正的系数（由规划自然资源主管部门公布）。

年期修正系数：是指基准地价规定的土地使用年限修正到宗地实际使用年限的系数。公式为：为土地还原率（由规划自然资源主管部门公布）； n为宗地剩余使用年限（或需延长的土地使用年限）；m为基准地价规定的相应用途土地使用年限。

零星用地：依据《重庆市城市规划管理技术规定》（渝府令第259号），具体包括：规划人口大于20万的城市中规划用地面积小于3000平方米的居住用地（含与其他用地性质混合的居住用地）和用地面积小于2000平方米的非居住用地；规划人口大于5万、小于或等于20万的城市中规划用地面积小于1500平方米的居住用地（含与其他用地性质混合的居住用地）和用地面积小于1000平方米的非居住用地。因用地狭窄或与城市道路不相连等原因不具备单独建设条件的建设用地（含地上、地下空间建设用地使用权），按照零星用地管理。

计容/不计容建筑面积：计容建筑面积是指规划自然资源主管部门计入容积率的建筑面积；不计容建筑面积是指规划自然资源主管部门未计入容积率的建筑面积。

新增经营性用地：是指经依法批准的新增建设用地中，规划用途为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性的土地。

附录2

重庆市中心城区国有建设用地土地增值收益率