夜幕下的民主村片区
红育坡片区白马凼小区居民休闲活动场
劳动三村社区 摄/郑宇
民主村社区大门 摄/曹鸣鸥
城镇老旧小区改造聚焦群众急难愁盼问题、积极回应百姓关切，通过改造，提升了城市老小区、老社区的居住环境、设施条件、服务功能，对加强和改进基层社会治理等也有积极作用。
九龙坡区作为重庆的主城老区和工业母城，有着百年工业发展历程。工业开埠、抗战兵工、三线建设、乡镇工业带来了浓厚的驿道文化、街市文化、红色文化、工业文化，也留下了建筑陈旧、设施老化、厂居混杂等城市症疾，“四老”区域（老旧小区、老旧商区、老旧厂区、老旧街区）面积占九龙坡东城面积的三分之一，老旧小区规模占重庆中心城区的五分之一。
近年来，九龙坡区坚持人民城市为人民，以“人居焕新、内涵更新、制度革新”为引领，坚持实干实绩，以“绣花功夫”精心开展老旧小区改造提升，全力打造老旧小区改造样板。
相关数据显示，自2021年以来，九龙坡区已实施老旧小区改造120个，402.25万平方米，涉及居民5.4万户。今年将再启动改造小区61个、面积230万平方米，努力交出一份群众满意的民生答卷。
改造方案怎么定
群众说了算
老旧小区改造一头牵着民生、一头连着发展。九龙坡红育坡片区位于渝州路街道，文化底蕴深厚，承载了重庆“老城”记忆，是九龙坡老工业区的时代缩影。
然而，该片区绝大部分房屋建造于80年代，时至今日，已成为典型的隐患多、基础差、服务弱的城镇老旧小区，居民对消除安全隐患、完善社区功能、改善居住环境、加强平安建设的诉求十分强烈。
改造前，居民担忧能不能达到理想的效果？九龙坡区在推动老旧小区改造过程中，遵循服务民生导向，紧紧围绕提升群众居住品质这一核心；从人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题出发，“听民意、汇民智、聚民心”。项目按照“党建引领、基层推动、群众点单、专业把关”的思路，形成“五议”工作机制，生成项目问题清单，共同确定项目改造方案。
红育坡片区白马凼社区改造前，街道社区、项目公司召开院坝交流会、线上线下问卷调研，问需于民。“晚上走路看不清，应该多安点路灯。”“雨棚要全部换成防火的，不然有安全隐患。”“电线能不能想办法整理一下，空中吊着好乱。”“我希望有街心花园，方便下楼活动。”
院坝交流会上大家你一言我一语，形成了长长的需求清单。清单里全面汇集白马凼社区296户居民意见，梳理、分析居民的急难愁盼问题。
“在居民需求收集后，项目公司就组织规划师、设计师、工程师等专家深入社区，吃住在社区1个多月，进行沉浸式调研设计，制定多套改造设计方案。”九龙坡区住房城乡建委相关负责人介绍道。随后社区以点带面，党员、群众代表支持，带领居民共同参与方案讨论，先后举办10余次居民议事会，协调各方诉求，形成了白马凼社区老旧小区改造方案。
通过“政府统筹、住建指导、街社协调、居民参与、企业运作”五方联动，真正让居民成为最重要参与者和最大受益者。
同时，为了进一步拓宽资金渠道，九龙坡区通过整合上级补助资金、银行专项贷款、社会及居民出资等投入方式，解决民生工程资金筹集难这个“牛鼻子”问题。
九龙坡区还积极破解制约发展的瓶颈和难题，创新引入社会资本进行“改管运一体化”模式，解决了老旧小区改造过程中，政府资金匮乏和后期运营管理等难题，让项目得以顺利建设、放心运营。国家发改委将该模式作为城镇老旧小区改造资金保障典型经验做法进行推广，住建部则纳入《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》印发。
完善功能提升品质
小区旧貌焕新颜
“看，这是我们崭新的社区大门。”走进民主村社区，改造效果迎面而来。沿着万象城至杨家坪商业步行街的街道前行，目光所及之处，崭新的设施与特色景观如画般展开：天际线上，曾经交织成蜘蛛网的电线如今已消失无踪，房屋换上了鲜艳的新装，昔日破败的红砖房如今化身为社区温馨的会客厅，诉说着时光的变迁与城市的新生……
老重庆人都知道，建设厂前身是汉阳兵工厂，西迁重庆后落户九龙坡。而民主村，就是建设厂配套家属居住区之一。
然而，随着时代发展，建设厂拆迁，周围城市空间不断改造更新，让被时间打磨得“千疮百孔”的民主村片区与“时尚精致”的商业区形成鲜明对比。
“如何在老旧小区改造中，既满足群众需求，又推动区域可持续发展？”九龙坡区的做法是，创新老旧小区试点危旧房改造，在消除小区安全隐患、补齐道路等基础设施的同时，保留片区住宅肌理与街巷格局，延续小区的历史文脉和特色风貌，留住老小区记忆，提升小区品质，让老旧小区旧貌焕新颜。
民主村就在保留原有建筑、街巷肌理的同时，通过道路出新、立面修缮、环境提升等，让其更好地融入商圈生态，整体提升城市功能和人居环境品质。
建设厂历史变迁中的“西迁”“援建”“复兴”等元素，被运用到建筑风貌设计中。同时，恢复重现了当地居民记忆深处的电影院坡坡、戏水河沟、游园坝坝等标志性记忆点，新设计以“建设诗歌”等为主要内容的系列文化景观，为民主村同步构建起一个“文化生态”空间。
值得一提的是，民主村最北边与万象城之间的堡坎屏障被夷为平地，变为12米宽的大道，一条崭新的电动扶梯穿过马路，解决地势高低落差，直达西城天街，由此，“商圈新纽带”成为民主村的重要名片。
借助这一契机，九龙坡区加强空间规划，不断完善这一区域的产业功能，积极打造就业创新载体。
在距离万象城商圈一街之隔的入口处，是民主村的最北侧，这里以体现“新青年、新潮流、新消费”的商户为主，可以带动街区入口流量。
再往深处走是民主村的中部。这里按居民生活习惯，设定为“社区服务功能”区，以社区公益食堂、社区服务中心为核心，提供社区便民功能和公益功能，兼顾社区消费。
最南边设定为“市井烟火”区，取名“半坡聚落”，聚集的多为民主村原有老牌美食迭代新店。今年5月份，火锅店老板龙敏将分店开到了“半坡聚落”，开业第一天就接待了100多桌客人。
随着人气越来越旺，民主村社区小微商业也得到实惠，商业租金平均上涨超30%，出租率也有20%以上的提升，社区中低收入居民实现家门口就业，特色美食老店老铺重新焕发活力，让整个民主村社区开始了重拾辉煌之旅。
改管一体化
居民生活更愉悦
“小区改造好以后，大家感觉整个院子都变得敞亮了，老年人也有了娱乐场所，在树荫下面坐一坐、聊一聊天，住得舒心，心情也更愉悦了，感觉自己又住上了‘新家’。”说起如今的白马凼，社区居民张国芬喜笑颜开地说。
更让张国芬满意的是，30多年来第一次享受到了物业服务，“下楼就有活动场所，吃饭可以上社区食堂，楼道清洁再不用自己操心……”
“不同于开发新建，城镇老旧小区改造的回报机制没有那么明确，更多需要依靠改造后的长期运营来获得收益，前期投入大、盈利周期长。”红育坡片区项目建设运营公司相关负责人认为，要让城镇老旧小区改造可持续，就要让参与改造的社会资本能够实现“微利可持续”。
因此，项目改造结束后，为切实解决三无老旧小区改造后的长效管理问题，九龙坡区通过引入专业物业公司和居民自治相结合，践行“微利可持续”“专业+自治”“传统+智慧”“改管一体化”的长效运营模式，充分盘活闲置房屋、充分挖掘并整合停车、商业空间、物业服务、食堂、广告、清扫保洁、养老设施、充电桩等可利用资源“造血点”，提供优质高效的物业及资产运营服务，既打通了投资平衡路径，又实现了项目的可持续运营管理。
环境好了、设施全了、服务多了，九龙坡区众多老旧小区改造后，居民有了实实在在的获得感。
“漂亮呀，是真漂亮!”33单元的居民江成玉对改造后的社区赞不绝口。她自己在这住了18年，因为环境太差，12年前搬走了。看到现在的环境这么好，她和老伴合计着把家里重新装修一下，等儿子结婚了就和老伴搬回来住。“这里什么都有了，出行又方便，我和老伴决定就在这里养老。”
九龙坡区住房城乡建委相关负责人表示，接下来，九龙坡区将坚持党建引领、建强基层治理能力，以点促面优化城市界面，注重多方引资、强化社区治理，积极探索老旧小区改造工作的新思路、新模式、新制度，提速实施老旧小区改造“十四五”规划，重塑城市风范、重筑人居品质、重焕空间活力，全面提升城市经济品质、人文品质、生态品质、生活品质，不断提升人民群众的获得感、幸福感和安全感。
